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2800億地産債集中到期,房企密集發債“輸血”

2019年12月02日 07:19   來源:國際金融報   记者 张志峰
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  今年以來,“融資難”幾乎成爲令所有房企困擾的難題。尤其在樓市遇冷的大背景下,當“融資難”遇到“償債高峰”,房企不得不更加小心應對。

  曆經多年融資與再融資,房地産行業累積的債務達到了一個驚人的量級。據恒大研究院報告,截至2018年底,房企各主要渠道有息負債余額20.3萬億元,其中,大部分將在2019年-2021年集中到期。

  一名房地産行業資深人士向《國際金融報》記者指出,2015年初,證監會發布公司債新規,公司債大舉擴容,地産債規模業內人士迅速井噴。這一時期發行的地産債到2019年開始集中到期。

  作爲資金密集型行業,房地産離不開融資“輸血”、借新還舊。

  Wind數據顯示,2019年全年共計有5701.27億元地産債到期,其中,下半年到期金額共計2874.67億元。上半年,受益于較爲寬松的發債環境,1-4月的地産債淨融資額均爲正,但從5月開始至今,除7月之外淨融資額均爲負。

  不過,隨著近日不少房企大額融資項目紛紛獲批,房地産企業融資被嚴控的局面似乎得到部分改觀。

  一周境內發債近百億

  據不完全統計,11月份以來,包括碧桂園、陽光城、藍光發展、金融街、中國電建、海亮股份在內的二十余家不同梯隊房企通過發行公司債或爲旗下項目公司擔保來取得銀行借款,使得地産企業融資難、融資貴問題正在進入逐步改善階段。

  以陽光城爲例,11月22日-23日,作爲閩系房企中“激進派”的陽光城,旗下5家參控股項目子公司接連獲得股東方提供的銀行借款擔保,借款總金額近20億元,其共同擔保方除了陽光城之外,不乏融創、正榮、大發等知名房企。

  同時,陽光城以公司及下屬子公司項下房地産項目在銷售過程中形成的購房應收款爲基礎資産發行相關産品進行融資,總額不超過20億元。

  Wind數據顯示,11月18日-22日期間,房企境內發債總額達到96.9億元,環比暴增62%。業內普遍認爲,2019年爲房企償債高峰期,在樓市逐步回歸平穩情形下,預計房企融資態度將保持積極。

  光大固收近期發布的一份研究報告指出,當前,外部融資環境依然偏緊,地産企業已過規模爲王的時代,邁入現金流爲王、加速銷售回款的時代。在此背景下,房地産從投資、開發到銷售過程中,需要更加關注地産企業的資金鏈狀況以及抵抗流動性風險的能力,因爲這決定了發行主體的信用資質。此外,逆勢擴張或將導致風險累積,需警惕自2015年以來杠杆率不斷攀升、投資激進的主體。

  境外債兩極分化

  值得注意的是,面對巨大的債務壓力,衆多房企在大發境內債來“補血”的同時,海外融資渠道同樣被開啓。

  據記者不完全統計,僅11月,就有19家內房企先後發布美元債,總額約68.63億美元,其中,萬科、旭輝、正榮、佳兆業更是接連發行2只境外債。

  不過,需要指出的是,發債金額最高的萬科,其發債利率同樣爲近期最低。公告顯示,萬科此次發債是基于其2013年7月設立的20億美元中期票據計劃,分別發行金額爲4.23億美元、票面利率爲3.15%的5.5年期固息票據,以及金額爲3億美元、票面利率爲3.5%的10年期固息票據。

  近來發債成本最高的是德信中國和大發地産,其票面利率均達到12.875%,幾乎是萬科的4倍之多,不同規模的房企融資優劣勢展露無遺。

  此外,佳兆業集團于11月4日和6日接連發行的2筆美元優先票據融資成本也都超過10%,僅次于德信和大發,高于行業平均水平。據億翰智庫統計,2019年1-10月,典型房企海外債平均票面利率8.89%。

  國際評級機構惠譽在其發布的中國房地産行業2019年信用展望中表示,開發商正通過削減土地補充和減少供應來應對疲軟的市場,當務之急是維持現金流和去杠杆,而大型開發商和小型開發商之間的增長策略可能會有所不同。究其原因,融資成本和融資難度是關鍵。

  有分析人士在接受記者采訪時指出,信托與海外融資,都是規範而不是全面暫停,對于中小房企和高負債率房企來說,未來融資難度預計將非常大,但是對于大型企業來說,影響相對有限。這也是大型房企在如今樓市下行周期仍能保持一定增速的根源所在。

  該人士進一步表示,我國房地産調控短期內難以放松,涉房融資收緊或維持較長時間。當前,房企雖然加快境外發債以補充資金需求,但對于仍處于債務集中償還期的房地産行業來說,境外融資難以覆蓋其融資需求,特別是中小型房企的資金鏈仍面臨嚴峻考驗。

  財務穩健是王道

  據人民法院公告網披露,截至11月20日,房地産開發商的破産數量已經高達446家,平均每天就有1.5家房地産企業倒閉破産。雖然相對于房地産公司總數而言,破産數目占比尚不足0.5%,但這一數據仍令整個地産行業感到不寒而栗。

  “負債過高、資金鏈斷裂是房企破産的主要原因。”興業證券一位資深分析師對《國際金融報》記者表示,當前房地産商面臨資金困境,有限的資金主要流向大企業,加劇了房企馬太效應。中小房企的困難日子才剛剛開始,債務違約、資産處置、兼並重組的情況目前只是個案,將來可能會增多。

  其實,就在今年上半年,中小房企普遍遭遇現金流斷裂的險境,最典型的案例就是銀億股份破産重組。

  今年6月,銀億股份控股股東母公司銀億集團、控股股東銀億控股兩家公司想向法院申請重整。公告顯示,2019年以來,銀億集團、銀億控股持續面臨流動性危機,雖竭力制定相關方案、通過多種途徑化解債務風險,但仍不能徹底擺脫流動性危機。

  同時,《國際金融報》記者注意到,因資金周轉困難,銀億股份多只到期債券連連違約。根據其10月發布的《關于新增債務到期未能清償的公告》,公司到期未清償債務合計達43.57億元。

  此外,廣東老牌房企頤和地産日前也被曝出資金鏈斷裂危機,再次給樓市敲響警鍾。經廣東證監局調查顯示,頤和地産共計有9筆到期債務違約未披露,每一筆債務金額都超過了1000萬元,總計金額已超過50億元。公司董事長何建梁被廣東證監局出具了警示函。

  對此,財經評論員嚴躍進向《國際金融報》記者指出,盡管目前房企融資環境有所改善,但房企首先要考慮的仍應是加快去庫存節奏,加快銷售回籠資金,改善經營性現金流,而非過度依賴外部融資渠道。特別是中小型房企,由于樓市強調控期未過,更應當量入爲出,控制好拿地支出與和銷售回款節奏,財務穩健才是“王道”。此外,充分利用CMBS、REITS、供應鏈金融保理ABS等創新類融資渠道也是一個不錯的選擇。

(責任編輯:王惠綿)

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